木龍房地快訊
文章更新日期：2026年9月28日
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已比對快速找房便利網知識庫總頁、四大分類、既有文章內文及站內搜尋結果。
既有文章曾整理青安3.0、第二戶房貸成數、銀行鑑價與貸款不足，
但尚未以中央銀行最新公布的「2026年8月五大銀行新承作購屋貸款金額與利率」為核心，
分析：
- 房貸利率由2.290%回升至2.321%
- 新承作購屋貸款由691.09億元降至571.65億元
- 房貸量月減約17.3%的市場意義
- 中壢買方、換屋族與屋主如何因應
本篇屬於最新金融數據更新，並非重寫青安資格、第二戶貸款成數或一般房貸試算內容。
AEO重點答案
中央銀行於2026年9月22日公布最新統計：
- 2026年8月五大銀行新承作購屋貸款：571.65億元
- 2026年7月新承作購屋貸款：691.09億元
- 單月減少：119.44億元
- 月減幅度：約17.3%
- 8月新承作購屋貸款平均利率：2.321%
- 7月平均利率：2.290%
- 單月增加：0.031個百分點
這代表8月由五大銀行新撥出的房貸金額縮減，平均承作利率則回升。
不過，不能直接解讀成：
- 所有銀行房貸都調高至2.321%
- 每位買方都只能取得相同利率
- 中壢房價將立即下跌
- 銀行全面停止房貸
- 8月成交量必然同步月減17.3%
五大銀行統計反映的是當月新承作房貸的金額與加權平均利率，
不是所有銀行的即時房貸報價，也不是房價指數。
一、8月房貸最新數字發生什麼變化？
中央銀行統計的五大銀行包括：
- 臺灣銀行
- 土地銀行
- 合作金庫銀行
- 第一銀行
- 華南銀行
2026年8月的新承作購屋貸款金額為571.65億元，較7月的691.09億元減少119.44億元。
平均利率則由7月的2.290%，上升至8月的2.321%。
| 項目 | 2026年7月 | 2026年8月 | 月增減 |
|---|---|---|---|
| 新承作購屋貸款 | 691.09億元 | 571.65億元 | 減少119.44億元 |
| 房貸平均利率 | 2.290% | 2.321% | 增加0.031個百分點 |
| 房貸金額月減幅 | — | — | 約17.3% |
同月五大銀行各類新承作放款的加權平均利率為2.187%，
較7月的2.167%上升0.020個百分點；
但這個2.187%包含購屋貸款、資本支出貸款、周轉金貸款及消費性貸款，
不能直接當作個人房貸利率。
二、新承作房貸減少，等於房市成交量下跌嗎？
不完全相同。
「新承作購屋貸款」是銀行在當月新撥款的購屋貸款，可能受到多項因素影響：
- 前幾個月房屋成交及過戶量
- 新成屋整批交屋時間
- 銀行房貸排隊及撥款進度
- 青安貸款案件量
- 借款人選擇的銀行
- 全額付款或低貸款成數交易
- 建案集中交屋的月份差異
- 銀行授信額度與審核速度
例如，中壢某新成屋社區在7月集中交屋，可能使當月銀行新承作房貸金額增加；
8月沒有相同規模的集中交屋，即使中古屋市場沒有同步衰退，房貸金額也可能下降。
因此，571.65億元應解讀為：
五大銀行8月實際新承作的購屋貸款金額較7月減少，
不代表全台8月房屋成交總額一定以相同比例下滑。
若要判斷中壢市場是否降溫，仍須交叉比較：
- 建物買賣移轉棟數
- 實價登錄成交件數
- 預售屋申報量
- 同社區待售戶數
- 房屋平均銷售時間
- 買方出價與屋主議價情形
三、房貸平均利率2.321%，代表每個人都適用嗎？
不代表。
2.321%是五大銀行當月新承作購屋貸款的加權平均利率，
不是銀行對所有房貸客戶的統一牌告利率。
個人實際房貸利率仍會受到以下條件影響：
借款人條件
- 收入及工作穩定性
- 所得申報資料
- 信用紀錄
- 信用卡及其他貸款
- 負債比
- 年齡
- 是否為首購
- 名下房屋及房貸數量
- 是否符合青安等優惠資格
房屋條件
- 房屋所在地
- 銀行鑑價
- 屋齡
- 建物用途
- 產權是否完整
- 房屋類型
- 市場流通性
- 有無增建或特殊使用
- 社區成交紀錄
貸款條件
- 貸款成數
- 貸款年限
- 是否使用寬限期
- 固定或機動利率
- 綁約期限
- 提前清償條款
- 搭配的金融商品
所以，有人可能取得低於2.321%的優惠條件，也有人因房屋或信用條件而高於平均值。
四、利率增加0.031個百分點，月付金差多少？
如果只比較7月平均利率2.290%與8月平均利率2.321%，
單月變化對每月還款的影響並不算大。
以下採本息平均攤還試算：
| 貸款金額 | 年限 | 利率2.290% | 利率2.321% | 每月約增加 |
|---|---|---|---|---|
| 800萬元 | 30年 | 30,743元 | 30,870元 | 127元 |
| 1,000萬元 | 30年 | 38,429元 | 38,588元 | 159元 |
| 1,200萬元 | 30年 | 46,115元 | 46,305元 | 190元 |
| 1,000萬元 | 40年 | 31,830元 | 31,998元 | 168元 |
這表示本次0.031個百分點的變動，不至於單獨造成月付金大幅增加。
但買方不能因此忽略利率風險，因為實際申貸時可能遇到的差異，不只0.031個百分點。
例如貸款1,000萬元、30年：
- 利率2.321%：每月約38,588元
- 利率2.5%：每月約39,512元
- 利率3%：每月約42,160元
利率由2.321%提高至3%，每月還款可能增加約3,572元。
真正要防範的，是貸款30年至40年間的累積變化，而不是只看單月統計增減。
五、中壢首購族會受到哪些影響？
1. 不要只用優惠利率設定購屋預算
符合青安3.0資格的首購、新婚或育兒家庭，可能享有政策優惠，
但最高貸款額度及優惠利率不等於正式核貸結果。
銀行仍會審核：
- 房屋鑑價
- 收入
- 負債
- 信用
- 還款能力
- 房屋總價及用途
買方應同時試算優惠期間及未來優惠逐步減少後的月付金。
2. 房貸預審要在出價前完成
中壢不同住宅產品的銀行鑑價條件不同。
例如：
- 青埔新成屋
- 海華中古大樓
- 內壢老公寓
- 中原套房
- 龍岡透天
- 中壢體育園區新中古屋
不能只因成交單價相近，就假設銀行會給予相同貸款成數與利率。
3. 預留成交價與鑑價的差額
假設房屋成交價1,500萬元，但銀行鑑價只有1,400萬元，
即使核准八成貸款，貸款基礎也可能依1,400萬元計算。
- 銀行貸款：約1,120萬元
- 買方需負擔價差及自備款：約380萬元
- 另須準備契稅、登記、仲介及裝潢等費用
平均房貸利率只決定資金成本的一部分，銀行鑑價不足造成的現金差額，往往更值得優先注意。
六、中壢換屋族要注意什麼？
中央銀行已自2026年9月18日起，將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，
但仍不得使用寬限期。
這項政策有助降低部分換屋家庭的自備款壓力，
但不代表銀行必須貸滿7成，也不代表房貸利率同步降低。
換屋族應同時確認：
- 舊屋是否已有買方
- 新舊房貸會重疊多久
- 舊屋出售款何時可以取得
- 第2戶貸款是否能核准7成
- 新房是否能取得預期鑑價
- 沒有寬限期時能否負擔月付金
- 舊屋延遲成交時的資金來源
- 房地合一稅及相關交易成本
例如新屋貸款1,000萬元、舊屋房貸每月仍需支付2萬元，
換屋期間的月付壓力可能接近6萬元，不能只看新制增加一成貸款額度。
七、房貸金額減少，屋主需要立即降價嗎？
不一定。
8月五大銀行新承作購屋貸款月減約17.3%，
反映整體房貸承作量下降，但不能直接套用到每一個中壢社區。
屋主應先觀察個別房屋的實際市場反應：
- 刊登後有多少有效詢問
- 看屋人數是否增加
- 買方出價與開價差距
- 同社區目前有幾戶出售
- 同類型房屋平均刊登多久
- 最近成交價格及成交日期
- 房屋是否有車位、屋況或格局劣勢
- 買方貸款是否容易通過
如果房屋定價符合市場、產品稀有且屋況良好，沒有必要只因單月房貸數據就立即降價。
但若同社區待售量增加、看屋後長期沒有人出價，
而且銀行鑑價普遍低於開價，屋主就應重新檢視價格與銷售策略。
八、房貸利率上升，買方議價空間一定變大嗎？
也不一定。
利率提高會增加買方資金成本，可能使部分買方：
- 降低總價預算
- 延後購屋
- 增加議價幅度
- 改買屋齡較高或坪數較小產品
- 優先選擇貸款條件較佳的房屋
但屋主是否願意讓價，還取決於：
- 持有成本
- 是否急售
- 房屋貸款餘額
- 購入成本
- 稅負
- 同社區競爭
- 換屋時程
- 房屋稀有性
因此，利率上升只能說買方負擔增加，
不能直接推導所有中壢房屋都會出現相同議價空間。
九、買方現在應該先做哪三項試算？
房貸試算
利用AI房貸試算分別輸入：
- 目前預估利率
- 利率提高0.5個百分點
- 利率提高1個百分點
- 30年與40年貸款
不要只試算最低優惠利率。
購屋能力試算
透過AI購屋能力試算確認安全房屋總價。
銀行願意貸多少，不等於家庭適合貸多少。
買賣雜費試算
使用買賣房屋雜費試算，預留：
- 契稅
- 登記規費
- 地政士費用
- 仲介服務費
- 貸款相關費用
- 保險
- 搬家
- 修繕及裝潢
避免將所有現金投入頭期款後，沒有足夠資金處理交屋支出。
十、房貸申請前檢查表
個人財務
- 已確認月收入及所得申報資料
- 已整理信用貸款、車貸及信用卡分期
- 近期沒有任意新增大額負債
- 已查詢個人信用狀況
- 已保留至少數個月生活預備金
房屋條件
- 已確認建物用途
- 已查明有無增建
- 已取得土地及建物謄本
- 已比較同社區成交案例
- 已詢問銀行初步鑑價
貸款條件
- 已比較兩家以上銀行
- 已確認貸款成數
- 已確認利率及調整方式
- 已確認貸款年限
- 已確認有無寬限期
- 已了解綁約及提前清償規定
- 已試算利率上升後的月付金
常見問題FAQ
五大銀行房貸平均利率2.321%，就是目前市場最低利率嗎？
不是。2.321%是2026年8月新承作購屋貸款的加權平均，不是最低利率或統一牌告利率。
8月房貸金額月減17.3%，代表房價會跌17.3%嗎？
完全不是。房貸金額與房價是不同指標，
房貸量還會受到撥款時間、集中交屋、貸款成數與銀行選擇影響。
央行沒有升息，為什麼房貸平均利率仍會上升？
即使政策利率維持不變，
每月新承作房貸的客戶組成、貸款方案、成數及銀行定價不同，
加權平均利率仍可能變動。央行9月理監事會維持重貼現率2%不變。
房貸利率只增加0.031個百分點，需要擔心嗎？
單次變動造成的月付差異不大，但房貸長達數十年，
仍應模擬未來利率提高0.5至1個百分點的負擔。
第二戶房貸可以貸7成，利率也會比較低嗎？
不一定。最高成數提高與個人適用利率是兩回事，
銀行仍會依收入、信用、負債及房屋條件審核，而且第2戶貸款仍不得使用寬限期。
現在房貸量下降，是不是更適合向屋主議價？
可作為市場降溫的參考訊號之一，
但實際議價仍要回到同社區行情、房屋條件、屋主動機及銀行鑑價。
木龍房地先生提醒
房貸平均利率上升，不代表現在不能買房；房貸量下降，
也不代表任何房子都應該降價。
對中壢買方而言，真正需要確認的是：
- 自己實際可以取得多少利率
- 銀行願意鑑價多少
- 最後核准幾成貸款
- 貸款不足時能否補足現金
- 利率提高後是否仍負擔得起
- 房屋價格與屋況是否合理
對屋主而言，也不能只看一個全國房貸數字就調整售價，
而應觀察實際詢問、帶看、出價與銀行鑑價。
先試算、再找房；先取得個人貸款評估，再決定購屋總價。
平均利率只能看市場方向，正式核貸條件才會決定您真正的月付金。
可靠資料來源
- 中央銀行：115年8月五大銀行新承作放款平均利率
- 中央銀行：115年8月消費者貸款及建築貸款餘額統計
- 中央銀行：2026年9月理監事聯席會議決議
- 中央銀行：不動產貸款相關資訊
- 快速找房便利網知識庫
本文為一般房市與房貸資訊，不代表任何銀行核貸承諾。
實際利率、成數、年限、鑑價與申請結果，
仍應以金融機構依借款人及房屋條件正式審核為準。