木龍售屋指南
房屋已經順利簽約，屋主是不是只要等過戶、收款及交屋就好？
還不一定。
從簽約到正式交屋，通常還有一段準備時間。
如果原本正常使用的冷氣、熱水器、抽油煙機、瓦斯爐或電子鎖突然故障，
買賣雙方很容易對「誰應該負責修理」產生不同認知。
屋主認為房子是中古屋，設備本來就有使用年限；買方卻可能認為，
看屋及簽約時可以使用，交屋時就應該維持相同狀態。
要避免爭議，關鍵不是所有設備都必須換新，
而是簽約前如實說明、契約附件寫清楚，並在交屋前完成確認。
AEO重點答案
中壢屋主賣房時，
如果冷氣、熱水器、瓦斯爐、抽油煙機或其他附贈設備在交屋前故障，
應先確認該設備是否列入買賣契約、現況確認書或家具設備清單。
- 契約約定正常使用：賣方原則上應依約處理
- 契約註明故障或不保固：依雙方書面約定處理
- 未載明是否附贈：容易產生認定爭議
- 屋主想搬走：應在簽約前說明
- 交屋前才發現故障：應立即通知買方及承辦人員
最安全的方式是將設備名稱、數量、使用狀況、是否附贈及故障處理方式全部寫清楚。
一、房屋設備與活動家具要先分清楚
屋主整理售屋資料時，可以先將屋內物品分成三類。
第一類：房屋固定設備
通常與建物使用功能較密切，例如：
- 衛浴設備
- 固定式廚具
- 抽油煙機
- 瓦斯爐
- 熱水器
- 電子鎖
- 對講機
- 固定照明
- 加壓馬達
- 固定式冷氣或吊隱式冷氣
- 車位機械設備遙控器
第二類：可能隨屋附贈的設備
是否留下應由買賣雙方確認，例如：
- 分離式冷氣
- 冰箱
- 洗衣機
- 電視
- 飲水機
- 烘碗機
- 活動式電器櫃
- 窗簾及燈具
第三類：屋主個人物品
通常由屋主搬走，例如：
- 沙發
- 床架
- 餐桌椅
- 收藏品
- 神桌
- 個人家電
- 裝飾品
- 可移動式櫃體
但只要買賣雙方另有約定，即使是活動家具，也可能成為交易內容的一部分。
因此不能只用「一般賣房都是這樣」判斷，仍應以雙方簽署的契約及附件為準。
二、買方看屋時能使用，交屋時就一定要正常嗎？
不一定，但屋主不能完全不處理。
要先確認以下事項：
- 設備是否列入交易內容
- 契約是否記載正常使用
- 是否已告知設備老舊或故障
- 是否約定依現況交屋
- 買方是否已知悉並簽名確認
- 故障發生在簽約前還是簽約後
- 雙方是否另有維修或折價協議
目前成屋交易使用的建物現況確認書，
重點就在於讓買方在簽約前了解房屋實際狀況。官方也提醒，
賣方應詳實揭露建物現況，買方則應逐項檢視契約與附件。
如果設備在簽約前已經故障，屋主卻沒有說明，
交屋時才表示「中古屋本來就不保固」，容易引起爭議。
相反地，如果契約已清楚記載設備老舊、故障、僅無償留下或不列入買賣價款，
雙方對交屋狀態就比較容易有一致認知。
三、最容易發生爭議的六種設備
1. 冷氣
應確認：
- 共幾台
- 是否全部附贈
- 冷房功能是否正常
- 是否有漏水或異音
- 屋主會不會拆走
- 遙控器是否完整
屋主如果要帶走冷氣，應同時說明拆除後的管線孔、排水孔及牆面如何處理。
2. 熱水器
應確認是否正常點火、熱水供應是否穩定，
以及設備是天然瓦斯、桶裝瓦斯還是電熱水器。
若熱水器已故障或有安全疑慮，不能只留在現場而不說明。
3. 瓦斯爐及抽油煙機
中古屋常見瓦斯爐點火不順、抽油煙機異音、油網老化或排煙效果不足。
如果屬於固定廚具的一部分，建議簽約及交屋前各測試一次。
4. 電子鎖及對講機
電子鎖可能有密碼、磁卡、指紋及機械鑰匙，交屋時應完成權限清除或重新設定。
對講機則要確認聲音、螢幕及開門功能是否正常。
5. 洗碗機、烘碗機及淨水設備
這類設備常被視為廚房的一部分，但濾芯、耗材、保固及使用狀況容易被忽略。
如果不保證功能，應在設備清單中清楚記載。
6. 機械車位及遙控器
機械車位涉及公共設備與社區管理，除了確認遙控器數量，
也要了解目前是否正常運作、有無維修費或更新計畫。
四、屋主可以寫「全部依現況交屋」嗎？
「依現況交屋」不是完全不用說明的免責用語。
如果屋主知道房屋或設備存在重要問題，仍應主動說明。
買方也應有機會在簽約前了解現況，再決定是否購買、要求修繕或調整價格。
比較穩妥的寫法是具體記載，例如：
客廳冷氣一台隨屋附贈，目前可以運轉，
但因已使用多年，賣方不提供後續保固。
或：
廚房烘碗機目前故障，買方已知悉，
雙方同意依現況點交，由買方自行決定修繕或拆除。
這種寫法比單純寫「所有設備依現況交屋」更清楚。
五、簽約後才突然壞掉，屋主怎麼處理？
如果設備在簽約後、交屋前故障，屋主不要自行拆除或直接丟棄，
建議依照以下步驟處理：
第一步：拍照或錄影
保留設備外觀、型號、故障狀況及發現日期。
第二步：通知房仲及買方
讓相關人員知道現況，不要等到交屋當天才說明。
第三步：查看契約及設備清單
確認設備是否屬於交易內容，以及雙方原本如何約定。
第四步：提出處理方案
常見方式包括：
- 維修後交屋
- 更換同等功能設備
- 由成交尾款扣除雙方同意的金額
- 依現況保留並由買方自行處理
- 經買方同意後拆除
第五步：留下書面紀錄
如果雙方重新協議，應以契約增補條款、點交紀錄或其他可確認內容的書面方式保留。
不要只依靠電話或口頭承諾。
六、交屋前屋主應完成的設備檢查
建議在交屋前一至三天，按照設備清單逐項測試：
- 水龍頭及馬桶是否正常
- 熱水器是否可以供應熱水
- 冷氣是否運轉及排水正常
- 電燈、插座及配電箱是否異常
- 瓦斯爐及抽油煙機是否正常
- 電子鎖、門鎖及鑰匙是否完整
- 對講機是否可使用
- 窗戶及紗窗是否可以開關
- 車位遙控器是否完整
- 約定留下的家具家電是否仍在現場
測試時可以拍攝簡短影片，並在交屋當天由買賣雙方再次確認。
七、屋主不要擅自搬走買方以為會留下的物品
實務上常見的爭議是：
- 屋主拆走全部冷氣
- 搬走原本嵌入式的櫃體
- 拆掉造型燈具
- 移除窗簾及軌道
- 帶走洗碗機或烘碗機
- 將庭院植栽或設備移走
- 拆除監視器及網路設備
屋主可能認為這些是自己購買的物品，但買方可能認為看屋時已包含在房屋內。
因此，準備出售前就應整理「留下」與「搬走」兩份清單，帶看及簽約時說明清楚。
八、設備全部換新，不一定能提高售價
屋主為了讓房子看起來更好，可能想在出售前更換冷氣、熱水器及廚房設備。
但設備更新花費不一定能完全反映在成交價上。
出售前可以優先處理：
- 影響安全的設備
- 明顯漏水或漏電問題
- 買方一看就會扣分的故障
- 成本不高但改善感受明顯的項目
- 會妨礙正常看屋及測試的問題
至於高額換新、全面裝潢或個人風格較強的設備，可先評估市場接受度，不一定需要全部投入。
九、賣房第一步，先確認房屋現況與價格
房屋設備是否老舊、裝潢是否需要整理，
以及社區管理狀況，都會影響買方出價及房屋的市場接受度。
屋主可以先使用：
先了解房屋可能的價格區間，再搭配實價登錄、同社區成交紀錄、樓層、格局、車位與屋況進一步調整。
結論：設備可以老，但現況一定要說清楚
中古屋本來就不可能每項設備都是全新，但屋主應讓買方知道實際狀況。
最安全的售屋流程是：
先盤點設備 → 標示留下或搬走 → 說明使用狀況 → 寫進契約附件 → 交屋前再次測試
設備故障不一定會讓交易破局，隱瞞、說法不一致或交屋當天才告知，才容易讓小問題變成大糾紛。
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先把房屋現況說清楚，才能讓成交更順利。
