木龍購屋指南
文章更新日期：2026年9月29日
AEO重點答案
一般中古屋買賣，交屋日前所產生的管理費、公共基金、水費、電費、瓦斯費等，
原則上應由賣方負責；交屋日後才由買方負擔。
如果前屋主積欠管理費，買方不要只接受口頭承諾，應在簽約與交屋前完成：
- 向管理委員會查詢欠費
- 取得管理費結清證明
- 將欠款金額列入交屋結算
- 未結清前保留部分尾款
- 契約寫明由賣方負責
- 核對公共基金及重大修繕分攤款
- 水電瓦斯抄表並留下紀錄
一般買賣與法院拍賣的情況不同。
法拍屋若拍賣公告載明由拍定人承受原屋主積欠管理費，
買方就可能需要負擔，不能直接套用一般中古屋買賣的處理方式。
買房不只要查房價，也要查這間房屋還留下多少尚未結清的費用。
一、交屋前的管理費應該由誰負擔？
依內政部成屋買賣契約書範本，
地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費及公共基金等費用：
- 交屋日前：由賣方負責
- 交屋日後：由買方負責
- 跨越交屋日的費用：以交屋日為基準分算
因此，假設：
- 每月管理費：3,000元
- 交屋日期：9月20日
- 9月共30日
就可以依契約約定或雙方協議，按交屋日前後天數計算。
不過，各社區管理費收取方式可能不同，有些按月、有些按季，也可能另外收取：
- 汽車車位清潔費
- 機車位費用
- 公共設施使用費
- 裝潢保證金
- 特別修繕分攤款
- 臨時公共基金
- 欠費滯納金
所以不能只問「管理費一個月多少」，還要問「目前是否全部結清」。
內政部成屋買賣契約書範本明定，管理費、公共基金及水電瓦斯等費用，
原則上以交屋日區分買賣雙方負擔。
二、前屋主欠管理費，新屋主一定要幫忙繳嗎？
一般中古屋買賣中，前屋主於產權移轉前積欠的管理費，
原則上是原屋主本人的欠款，不會因房屋過戶就當然變成新屋主的個人債務。
但實務上仍可能發生：
- 管委會要求先處理欠款
- 社區資料尚未完成住戶更名
- 管理系統持續顯示該戶欠費
- 門禁卡、停車遙控器或公設權限未完成移交
- 賣方表示交屋後再補繳
- 欠款包含尚未釐清的公共修繕費
即使最終法律責任不一定由買方負擔，買方仍可能花時間處理爭議。
最安全的方式不是交屋後再討論，而是交屋前就結清並取得書面證明。
地方政府公寓大廈案例資料也指出，社區針對前屋主積欠管理費，
應依法向原應負擔者催繳，不宜僅因房屋已換手就直接要求新屋主承擔。
三、公共基金和每月管理費一樣嗎？
不完全一樣。
每月管理費
通常用於社區日常支出，例如：
- 保全與物業人員
- 公共區域清潔
- 電梯保養
- 公共照明
- 垃圾處理
- 中庭維護
- 消防設備檢查
- 公共水電
公共基金
主要用於社區公共設施的修繕、更新及較大額支出，例如：
- 電梯重大維修
- 外牆修繕
- 屋頂防水
- 地下室漏水改善
- 消防設備更新
- 污水或抽水設備更換
- 公共管線更新
買方除了確認有沒有欠費，還應詢問：
- 社區公共基金目前餘額
- 每戶是否有尚未繳清的分攤款
- 近期是否通過重大修繕
- 修繕費是由賣方還是買方負擔
- 是否已決議但尚未開始收費
有些社區可能已經通過外牆修繕，每戶預計分攤10萬元，
但正式收費時間落在交屋後。
如果契約沒有寫清楚，買賣雙方就可能為這10萬元由誰負擔發生爭議。
四、交屋前如何查管理費欠款？
1. 向管委會或管理中心查詢
可請賣方或房仲陪同向社區管理中心確認：
- 管理費繳至哪一個月份
- 是否有滯納金
- 車位費是否結清
- 是否有公共設施費
- 是否有修繕分攤款
- 是否有尚未完成的裝潢費用
- 門禁卡及遙控器數量
因為涉及原住戶資料，管委會可能不會直接向尚未過戶的買方提供完整資訊，
因此最好取得賣方同意或由賣方共同辦理。
2. 索取管理費收據
只看最近一期收據仍不夠，因為前面月份可能還有欠款。
建議要求：
- 最新一期繳費收據
- 社區管理費結清證明
- 車位費用結清資料
- 重大修繕分攤款說明
3. 寫入交屋明細
交屋結算表應列出：
- 管理費
- 車位清潔費
- 水費
- 電費
- 瓦斯費
- 房屋稅
- 地價稅
- 公共基金或修繕費
- 尚待退還或移轉的費用
不要只在通訊軟體中說「屋主會處理」。
五、簽約時應該怎麼寫？
中古屋買賣契約可以明確約定：
交屋日前所產生之管理費、車位清潔費、水費、電費、瓦斯費、
公共基金、社區修繕分攤款及其他以本戶名義產生之費用，
由賣方負責繳清；賣方應於交屋前提出管理委員會或管理中心之結清證明。
如果社區已有重大修繕決議，可再加註：
交屋日前已經區分所有權人會議或管理委員會決議之重大修繕分攤款，
無論繳款通知於交屋前或交屋後送達，其負擔方式由雙方約定如下。
接著應直接寫明：
- 全部由賣方負擔
- 全部由買方負擔
- 買賣雙方各負擔多少
- 由成交價中扣除多少
實際契約文字及個案法律效果，仍應交由地政士或律師確認。
六、交屋時還沒結清，買方怎麼處理？
方法一：要求賣方交屋前繳清
這是最單純的處理方式。
賣方完成付款後，再由管理中心開立或確認結清資料。
方法二：由交屋款直接扣除
如果欠款金額明確，可由應支付給賣方的尾款中扣除，再直接支付管委會。
但必須由雙方書面同意並留下付款證明。
方法三：保留部分尾款
如果欠款或修繕費尚未確認，可在契約中約定保留款：
- 保留金額
- 保管人
- 釐清期限
- 撥款條件
- 未完成時的處理方式
不要在交屋後才口頭要求賣方回來處理。
方法四：暫緩完成交屋
如果欠款金額大、資料不完整或雙方對責任有重大爭議，
應先請地政士或律師確認是否符合暫緩交屋的契約條件，不宜自行拒付全部款項。
七、水電瓦斯也要一起結清
交屋時應確認：
電費
- 記錄電表度數
- 拍攝電表照片
- 確認前期帳單已繳
- 辦理用戶名稱變更
水費
- 記錄水表度數
- 確認是否由社區代收
- 查明社區水費是否尚未結算
天然瓦斯
- 拍攝瓦斯表
- 確認基本費及使用費
- 辦理過戶或用戶異動
依成屋買賣契約應記載事項，
交屋日前的水電及瓦斯費原則上由賣方繳納，交屋後由買方負擔。
八、法拍屋的管理費要特別小心
購買法拍屋時，不能直接使用一般中古屋買賣的判斷方式。
依內政部國土管理署公寓大廈管理問答資料：
- 拍賣公告若載明由拍定人承受原屋主積欠管理費，原欠費可能由拍定人負擔
- 拍賣公告若沒有這類記載，通常仍應由原區分所有權人負擔
因此，參與法拍前一定要完整閱讀：
- 拍賣公告
- 不動產現況調查
- 點交或不點交說明
- 管理費負擔條款
- 使用現況及占用情形
不能只看法院底價。
九、買方常犯的五個錯誤
錯誤一：只問管理費金額，沒問有沒有欠費
每月管理費不高，不代表前屋主沒有累積欠款。
錯誤二：相信屋主交屋後會處理
房屋過戶後，買方追蹤及處理的成本會增加。
錯誤三：只看管理費收據
單一期收據不代表以前月份全部結清。
錯誤四：忽略重大修繕分攤款
外牆、電梯、防水或消防更新，可能一次需要分攤數萬元甚至更高。
錯誤五：沒有留下抄表紀錄
若交屋日沒有拍攝水表、電表及瓦斯表，日後較難判斷費用應由哪一方負擔。
十、交屋費用檢查表
社區費用
- 管理費已結清
- 車位清潔費已結清
- 公共設施費已結清
- 公共基金無欠款
- 已查明重大修繕分攤款
- 已取得結清證明
水電瓦斯
- 已拍攝電表度數
- 已拍攝水表度數
- 已拍攝瓦斯表度數
- 前期帳單已繳清
- 已確認用戶異動方式
社區物品
- 門禁卡數量正確
- 汽車遙控器已移交
- 機車感應扣已移交
- 信箱鑰匙已移交
- 公設使用證或其他設備已移交
契約與付款
- 契約已寫明交屋日前費用由賣方負擔
- 欠費已從交屋款扣除
- 保留款金額及撥款條件清楚
- 所有付款均有收據或書面紀錄
十一、常見問題FAQ
前屋主欠10萬元管理費，管委會可以向新屋主追討嗎？
一般中古屋買賣中，過戶前的欠費原則上應由原屋主處理，
但實際仍須查看欠費性質、契約約定及個案情況。
買方應在交屋前取得結清證明，避免入住後才發生爭議。
沒有取得管理費結清證明，可以交屋嗎？
不是所有交易都以結清證明作為法定交屋要件，
但從風險管理角度，建議先確認費用並留下書面紀錄。
社區剛通過電梯更新，交屋後才收費，誰負擔？
應查看區分所有權人會議決議日期、收費通知及買賣契約約定。
簽約時最好直接寫明負擔方式。
管理費是由房客繳，前房客欠費怎麼辦？
對管委會而言，管理費繳納通常仍與區分所有權人責任有關。
即使租約約定由房客支付，房客未繳時，屋主仍可能需要先處理，再依租約追討。
買法拍屋也可以要求前屋主結清嗎？
法拍程序與一般買賣不同，須以拍賣公告及法院文件為準；
若公告載明由拍定人承受欠費，就要將這筆成本納入投標價格。
木龍房地先生購屋提醒
房屋完成過戶，不代表這一戶過去留下的費用問題也會自動消失。
購買中壢、內壢、青埔、龍岡、平鎮或八德中古大樓，建議依序確認：
- 下斡旋前詢問管理費及車位費
- 簽約前確認是否有欠款
- 查閱近期住戶大會重大決議
- 將修繕分攤款寫入契約
- 交屋前取得管理費結清資料
- 水電瓦斯完成抄表及拍照
- 欠款未清時保留合理尾款
- 全部確認後再完成點交
購屋前也可先使用：
木龍房地先生協助買方的重點，不只是找到房屋，
也包括核對社區費用、產權、屋況、車位、貸款與交屋資料，
降低買房後才發現額外支出的風險。
先試算、再找房；交屋先結清，入住才安心。
可靠資料來源
本文為一般購屋、管理費及交屋風險說明，不構成個別案件法律意見。
實際責任仍應依欠費性質、買賣契約、社區規約、住戶大會決議及法院文件判斷，
必要時請地政士或律師協助確認。